Guida al Rifacimento della Facciata

Il rifacimento della facciata di un edificio è molto più di un semplice intervento estetico. Rappresenta un'opportunità strategica per valorizzare l'immobile, migliorarne drasticamente l'efficienza energetica, garantirne la sicurezza strutturale e aumentarne il comfort abitativo. Che si tratti di un edificio residenziale, commerciale o pubblico, una facciata rinnovata significa un investimento a lungo termine sulla qualità e sul valore dell'immobile.

Perché fare il rifacimento della facciata?

Il rifacimento della facciata può essere necessario per motivi oggettivi. L’esposizione prolungata agli agenti atmosferici danneggia sia l’estetica sia la struttura delle parti esterne degli edifici. Esistono degli obblighi relativi alla sicurezza dell’immobile che impongono lavori di rifacimento o restauro nel caso di immobili d’epoca.

I motivi per valutare il rifacimento di una facciata sono molteplici, ma questi sono sicuramente i principali:

• degrado strutturale: crepe, distacco di intonaco, umidità, cedimenti e l’usura del tempo possono compromettere la sicurezza e la stabilità della facciata.

• efficientamento energetico: la dispersione di calore attraverso pareti e infissi obsoleti è una delle maggiori cause di spreco energetico. Un rifacimento della facciata con sostituzione degli infissi può ridurre i consumi per riscaldamento e raffrescamento, comportando sia un risparmio nelle utenze che una migliore classe energetica dell’edificio.

• accesso a bonus edilizi: lo stato offre diverse agevolazioni fiscali per il rifacimento della facciata, rappresentando l’occasione per trasformare un costo in un investimento conveniente

• valorizzazione dell’immobile: una facciata rinnovata e curata aumenta infatti il pregio estetico dell’edificio e il suo valore commerciale, rendendolo più attraente sul mercato immobiliare.

Vantaggi estetici

Un edificio con crepe, fessure ed evidenti danni da intemperie è oggettivamente meno bello da vedere. Sicuramente questi possono potenzialmente trasformarsi in rischi per la sicurezza, ma possono anche rappresentare un problema di decoro cittadino a seconda dei criteri adottati da ogni Comune. Rifare la facciata diventa quindi un’operazione atta non solo a migliorare l’estetica intrinseca dell’edificio, ma anche ad adeguarsi al contesto urbano che lo circonda.

Vantaggi ambientali e climatici

Con il rifacimento della facciata si possono prevedere alcuni interventi particolari, quali l’isolamento termico e l’isolamento acustico.

Il primo intervento offre un doppio vantaggio. Da un lato omologa l’edificio ai criteri di sostenibilità previsti dai regolamenti comunitari, rendendo così i costi parzialmente detraibili grazie agli incentivi fiscali in materia. Dall’altro l’isolamento termico permetterà di risparmiare notevolmente sui costi di climatizzazione e di riscaldamento durante le stagioni estiva ed invernale.

L’isolamento acustico invece migliora nettamente la qualità della vita, o del lavoro, specialmente per edifici che sono situati in aree altamente urbanizzate.

Rinforzo e protezione

L’esposizione a pioggia, vento, luce intensa del sole, freddo causa danni alla parte superficiale, che a lungo andare possono diventare più seri. Il rifacimento della facciata è il momento più opportuno per prevedere interventi di rinforzo che possano prevenire o quantomeno ritardare il deterioramento nel futuro.

Aumento del valore della proprietà

Ovviamente le operazioni descritte sopra hanno anche come effetto collaterale quello di far aumentare il valore dell’immobile. La ritrovata o rinnovata estetica unita alla conformità ai più stringenti standard ambientali sono punti di forza che nel caso di una vendita possono fare la differenza in meglio.

Quando è necessario rinnovare la facciata?

La facciata poi va comunque rinnovata in alcuni casi specifici, indipendentemente dal desiderio della proprietà di procedere.

Si tratta di casi come:

• la facciata presenta dei danni evidenti come crepe e fessure che possono pregiudicare la stabilità di parti dell’edificio

• sono presenti chiare macchie di umidità o muffa, che indicano infiltrazioni d’acqua (questo caso specifico potrebbe non avere a che fare con la facciata direttamente, ma ne influenza la resistenza strutturale e l’estetica)

• la facciata presenta aree in cui intonaco o vernice sono venuti meno

• l’isolamento termico dell’edificio è estremamente scarso e comporta costi eccessivi per la climatizzazione

• la facciata risulta sporca a causa di inquinamento o altri elementi.

Tipologie di intervento nel rifacimento facciata

A seconda delle necessità, l’intervento di rifacimento della facciata può essere diverso. Lo scopo dei lavori può infatti essere categorizzato in:

• semplice manutenzione o manutenzione straordinaria

• restauro conservativo

• riadattamento e consolidamento

• rifacimento per efficientamento energetico

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

Si tratta di interventi per cui si mantiene o deve recuperare l’estetica o la funzionalità dell’edificio. Solitamente gli interventi di manutenzione ordinaria includono la verniciatura o il rifacimento dell’intonaco.

Quelli di manutenzione straordinaria invece sono di solito successivi ad eventi che hanno accelerato il naturale processo di deterioramento delle facciate o hanno causato veri e propri danni. In questi casi oltre a tinteggiatura e ripristino dell’intonaco, possono essere necessari anche interventi di muratura.

Restauro Conservativo

Questo tipo di intervento è specifico per edifici di pregio storico o artistico ed è volto al mantenimento di estetica e struttura della facciata, senza alterare in alcun modo le caratteristiche di integrità strutturale, il tipo di edificio etc. che sono elementi fondamentali del suo valore culturale.

Risanamento e Consolidamento

In questo caso gli interventi sono strutturali e mirati alla risoluzione di gravi lesioni, infiltrazioni profonde o distacchi significativi. Fanno parte di questo tipo anche gli interventi necessari a seguito di eventi climatici estremi o smottamenti del terreno.

Rifacimento facciata con Efficientamento Energetico

Si tratta di un intervento mirato ad aggiungere o migliorare il già esistente isolamento termico, in modo da rendere l’edificio più efficiente da un punto di vista del consumo di energia per riscaldamento e raffreddamento degli ambienti.

Comprende l’applicazione di un isolamento a cappotto termico sulle pareti esterne e/o la sostituzione degli infissi con modelli ad alta efficienza. Il solo cappotto termico non è infatti sufficiente se l’edificio fa uso di porte e finestre non a norma o a bassa efficienza.

Regolamentazioni e obblighi legali

Il rifacimento di una facciata non è mai un’azione libera e richiede l’osservanza di un preciso quadro normativo a tutela della sicurezza, dell’ambiente e del decoro urbano. La mancata osservazione di tali norme può comportare sanzioni amministrative, penali, la mancata concessione dei permessi, la mancata erogazione dei benefici fiscali ed eventualmente l’obbligo di ripristino.

Tra gli obblighi principali rientra il rispetto delle norme sulla sicurezza nei cantieri (D.Lgs. 81/2008), che impone l’adozione di un Piano Operativo di Sicurezza (POS) e la nomina di un coordinatore per la sicurezza ove necessario.

Le nuove facciate devono inoltre conformarsi ai requisiti minimi di prestazione energetica (DM 26/06/2015), che stabiliscono i valori massimi di trasmittanza termica per l’involucro edilizio, e ai CAM (Criteri Ambientali Minimi) per i materiali da costruzione negli appalti pubblici.

Particolare attenzione va naturalmente posta anche ai regolamenti edilizi locali e ai vincoli paesaggistici, che possono imporre specifiche cromie o materiali per non alterare il contesto urbano.

A livello documentale, è sicuramente necessario predisporre la CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Tuttavia, interventi più complessi come la realizzazione di un cappotto termico o la sostituzione degli infissi richiedono anche la presentazione della SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Pratiche di questo tipo devono essere gestite da tecnici abilitati (architetti, ingegneri, geometri) che si assumano la responsabilità dell’intervento. La documentazione necessaria solitamente include planimetrie, relazioni tecniche per l’efficientamento energetico, asseverazioni professionali e certificazioni dei materiali.

L’operazione di intervento sulle facciate ha una serie di costi importanti. Le voci di budget da tenere in considerazione sono solitamente le seguenti:

• costi della manodopera

• costi del professionista che supervisiona (architetto o geometra)

• costi di materiali ed energia per la realizzazione delle opere

• spese accessorie non del tutto preventivabili, come quelle indirette causate da eventuali ritardi nelle consegne

Procedure e tempi per il rifacimento

La procedura e i tempi di durata dei lavori variano a seconda dell’entità dei lavori necessari. Le fasi di tutta l’operazione sono tuttavia valide per ogni cantiere. I tempi invece sono evidentemente molto più difficili da determinare.

Si va da poche settimane per la tinteggiatura di un piccolo condominio, a mesi per la posa del cappotto termico di un palazzo di vari piani. Oltre alle dimensioni dell’edificio e all’intervento proposto, tra le variabili ci sono anche elementi come l’efficienza dell’impresa scelta, ritardi nelle consegne dei materiali, stagione dei lavori ed altri elementi di contingenza.

Rifacimento facciata: gli infissi Domal

DOMAL realizza infissi e facciate continue in alluminio riciclato conformi alle principali certificazioni di idoneità ambientale, inclusi i requisiti CAM (Criteri Ambientali Minimi), indispensabili per la partecipazione ai bandi di edilizia pubblica e ai progetti sostenibili.

I sistemi a taglio termico Domal garantiscono valori di trasmittanza termica (Uw) performanti e studiati per migliorare la classe energetica degli edifici. Che si tratti di finestre a battente, anta-ribalta o scorrevoli, Domal offre soluzioni che minimizzano la dispersione di calore.

La scelta di partner affidabili e di prodotti di qualità è la chiave per un rifacimento facciata di successo. La combinazione di alte prestazioni, durabilità, flessibilità e sostenibilità permette di massimizzare i benefici e il comfort abitativo dell’edificio.

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